みなさま、こんにちは。

株式会社五識　代表取締役の田中臣治です。

先日は同世代の男性が、マンション購入についてご相談に来ていただきました。

弊社ホームページの「お問い合わせ」からのご連絡でした。

ありがとうございます。

Ａさんは現在、福岡市内のマンションを月額９万円で賃借されています。

配偶者様と高校生のお子様と３人でお住まいです。

月額９万円はかなりの好立地？　新築？

……かと思いきや、築３０年の大型マンションでした。

賃貸契約を結んだ不動産屋Ｘから『その部屋を買いませんか？』と打診があったようです。

・現オーナーは１２００万円程度で売却を望んでいる

・Ｘ社は９５０万円からの価格交渉だと考えている

・同僚の友人からは１０００万円くらいが相場だと聞いた

Ａさんご自身がそのマンションに何の不満もなければ、

そこを終の棲家として購入されることも、まったく問題ありません。

一応、そのマンションのこれまでの売買実績を確認したところ

最近では２０００万円足らずで売り出し中の部屋もありました。

ただし、買い取り再販業者によるリノベーションの物件でした。

わたしが査定した額は９００万円～９５０万円でした。

それでもわたしは『（本来の価値よりも）高い物件』だと思いました。

Ｘ社の提示額と同じように９５０万として……

支払総額は１０００万円くらいになります。

・登記費用／司法書士報酬

・仲介手数料（上限：３％＋６万円＋消費税）

・現オーナーとの清算（管理費や固定資産税など）

・印紙代など

これを住宅ローンで組む際には……

・抵当権設定費用

・事務手数料や印紙代

・団体信用保険料

・利息などなど

多くの初期費用がかかってきます。

金利２％で１０００万円、毎月９万円で１３年

大切なのは、Ａさんとご家族様のライフプランです。

そして、終の棲家として築３０年のマンションで良いのか？　ということです。

シミュレーションもしてみました

・固定金利２％

・元利均等返済

・１０００万円借入

・現在の家賃（９万円）と同じくらい

ローン返済…………72,849円／月（１３年・１５６回払い）

管理費等……………15,000円／月

固定資産税…………不明

大規模修繕や普段の細かな修繕、エレベーターや給排水設備の交換など

丁寧に行われているマンションであれば資産価値は残ります。

今回は無料相談ですので、細かな査定や調査は行っていませんが、

購入の申込み後や売却の申込み後は……

・管理会社に管理状況を問い合わせる（有料）

・現地調査や市役所等での調査

を行います。

築年数が古い場合にはインスペクションもオススメします。

→→　一般財団法人福岡県建築住宅センター

ライフプランとしては、Ａさんのお子様の進学も控えていらっしゃるそうで、大学でも専門学校でもそれなりの費用がかかります。

まして県外の私立大学ともなれば、マンションの頭金として考えていらっしゃた貯蓄分が吹っ飛んでしまいます。

夢を売る仕事だけど……

ご相談に来られたときよりも明らかにテンションが下がってしまったＡさん……

Ａさんが心に抱いてあった『夢のマイホーム』を『現実』で潰してしまいました。

住み慣れた家は手放すのが惜しいかもしれませんが、Ａさんにはもう少し良い物件があるはずです。

もちろん配偶者様と一緒に今後のライフプランなども話し合いをされた上で、よりよい物件を提案したいと思います。

せっかくのマイホームだからこそ、しあわせになって欲しいと思っています。

最近は住宅ローン破綻で『競売』にかけられる戸建てやマンションが増えています。

悪質な不動産業者が無謀なローンを組ませるのです。

不動産業者は売ってしまえば、後は知らぬ存ぜぬ……

最終的にはローンを組んだ人（買った人）の責任になってしまいます。

不動産屋は夢を売る仕事だと思います。

夢を売ると同時に現実の問題もすりあわせた上で、お客様にご納得いただくことが重要だと考えています。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。