賃貸経営の一般知識

みなさま、こんにちは。

株式会社五識　代表取締役の田中臣治です。

ご相談に来ていただけるだけでも、本当にありがたいです。

今日のご相談は、サブリースについてです。

兼業農家（サラリーマン・稲作）のＡさんからです。

Ａさんは数年前に約２反（約２０００平方メートル）の水田を相続されました。

あと１０年弱で定年退職を迎えられるそうで、定年後は１反分を残して、１反を売却しようかどうしようかと悩んでいらっしゃいました。

すると、どこかから聞きつけたのか、大手の建築会社や某賃貸専門業者などから営業の電話や資料送付がはじまりました。

Ａさん自身も、定年後はできるだけのんびりしたいと考えていらっしゃったので、定期的な家賃収入がある賃貸経営を考えるようになったそうです。

しかし、最近、新聞やネットニュースでは、サブリースや賃貸経営で苦しくなった人々の状況が取り上げられることが多くなりました。

それを見たＡさんは、どうしたものかと相談にいらっしゃいました。

一時期、テレビコマーシャルでも、一括借り上げやサブリースといった賃貸経営方式がよく放映されていました。

そこでもメリットが謳われていましたし、Ａさんもかなりご存知でした。

そもそも、サブリース（一括借り上げ）とは、

オーナーが建てたアパートなどを一括で借り上げて、毎月一定額の賃料をオーナーに支払う、（「転貸」）というものです。

主なメリット

• 賃借人（転借人）とのお金のやり取りをしなくて良い。→未払いや請求にわずらわされない。
• 管理費用や広告等費用の負担をしなくて良い。→オーナーが入居者の募集、修繕・原状回復等をする必要がない。
• 毎月一定額の賃料が得られる。
• 相続税等の計算がしやすい。

これだけ見ると、

何もせずにお金が入ってくるんだ！

と考えがちですが……

考えられるデメリット

１）オーナーが賃貸物件を建設しなければならない＝建築費用の負担

田んぼから宅地にするためには宅地造成が必要になります。

また、水分を多く含む土のままでは、建物の基礎が傾きますので地盤改良等も必要になります。

［宅地造成費の金額表］でググってみると、国税庁のサイトから、各都道府県ごとの表が出てきます。

福岡県では……

整地・地盤改良を１０００平米分おこなうと、単純計算で２５０万円。

５０ｍ×２０ｍの角地と仮定して土留めが７０ｍ分、約４３３万円。

１ｍかさ上げするとして１０００立米分、単純計算で７１０万円。

宅地造成費用だけで、最低でも約１４００万円はかかります。

どのような賃貸物件にするかによりますが、おしゃれでイマドキな建物であれば、億単位の費用負担を覚悟しなければなりません。

２）募集家賃≠オーナーの収入

立派なアパートが建築されました。

１室１０万円で募集広告が出ています。

あっという間に１０室満室になりました。

しかし、オーナーは毎月１００万円手に入れることはできません。

管理・広告・修繕などはサブリース会社がおこなうわけです。

一般的に、オーナーには満室家賃の８割が支払われるといいます。

一時期マスコミを賑わせたサブリース問題は、

「満室ではないから８割も払いません」

「○○費、○○費、○○費などで２割負担してください」

「経年劣化で募集家賃がさがりますので支払額も下がります」

などと、後出しじゃんけん並みに、ズル賢いやり方でボロ儲けした会社が存在した（今も残っている）のです。

もともと資産家ということであれば、痛くも痒くもないかもしれません。

しかし、現実には、建築費用等が支払えず、任意売却せざるを得なくなったり、抵当権が実行されたりして、住む家も何もかも失った……という人も存在します。

デメリットの補足

１）の内容の補足ですが、どこに建築を依頼するのかで大きく変わります。

「億単位の費用負担」と書きましたが、良心的な建築会社に依頼すれば、品質も良く、費用はかなり抑えられます。

気をつけていただきたいのは、宅地造成から物件管理まで一括して「任せてください！」という企業です。

企業の立場に立ってみましょう。

家賃収入は、８割方オーナーに流れていきますので、ほぼ期待できません。

（それでも家賃の２割＋敷金＋礼金＋手数料＋○○料など請求する場合あり）

あなたがこの会社の社長なら、どこで儲けますか？

宅地造成や建築費用などですよね？

宅地造成は上記のような基準がありますが、建築費用はだれが見積もりますか？

一般人は設計図を見てもわかりませんし、わざとらしく専門用語を使うので、もっとわからなくなります。

説明を聞いて『あー、はい、はい。へー、そーなんですねー』と言っているうちに、億単位に跳ね上がるんです。

さらに悪質な企業は、断熱材や構造上必要な材料を、勝手にサイズ変更したり、中抜きしたりします。

（この企業は倒産しましたので、オーナーさんは泣き寝入りです）

２）の内容の補足ですが、自分でできることは自分でやってみる、というのも手です。

• １０室満室で８０万円　or　８室入居で８０万円
• 知らない人１０人　or　自分が面接した人８人
• 敷金は管理会社へ　or　敷金は自分が管理
• 修理修繕他人任せ　or　修理修繕は自分でやる

お金の管理も修理修繕も、何もしたくない！　という方は一括借り上げシステムを利用した方がいいと思います。

ただ、支払いの免責期間や上記のような追加の支払い等は考えておく必要があります。

一方、設計図の段階から一緒に物件を造っていくことで、愛着がわいてきますし、修理修繕も判断しやすくなります。

愛着がわいた建物に、見ず知らずの他人を住まわせるよりも、入居希望の段階でヒトトナリがわかっている人物を住まわせる方がいいでしょう。

また、１００円ショップに売っている出納帳を１１冊買ってきて、各部屋ごとの入出金状況を管理するだけでも、立派な管理ですし「脳活」にもなります。（１冊は全体にかかる費用、固定資産税などの計算に使う）

と、このようにＡさんにはおおまかなメリットとデメリットをお伝えしました。

Ａさんの土地は、利便性がよいので、月極駐車場や事業用定期借地でも良いのではないかと提案しました。

もちろん良心的な管理会社やサブリース会社もあります。

甘い言葉に誘われて、１社だけに決めるのではなく、見比べ・聞き比べ、自分や家族が納得できるカタチで賃貸経営を考えると良いと思います。

お金の借りかた

日本政策金融公庫（日本公庫）

《このブログのまとめ》

・自己資金が少なくても融資ばしてくれるげな。

・嘘はついたらいかんよー。

お金を借りるまでの道のり

みなさま、こんにちは。

株式会社五識代表取締役の田中臣治です。

今回は、創業融資についてのきほんの「き」です。

ご存知の方は、すっ飛ばしてください。

わたしは、宅地建物取引業として開業するための資金が足りず、公庫さんにお借りしました。

しかし、融資条件は、県から「宅建業」の免許がおりること、だったのです。

免許を取るためにお金を借りたいと思っていたら、免許を取らないと融資していただけない、という条件です。

意地悪な気もしますが、当たり前ですね。

「アンタのヤル気を見せてくれよ！」

ってことなんです。

ヤル気のないヤツに金なんか貸せねぇぞ？

まぁ、当然っちゃ当然で、そのとおりなんですよ。

まずは、日本政策金融公庫のホームページをすみずみまでよく読んでいきましょう。

あちらこちらに創業のヒントがちりばめられています。

公庫さんは、新創業融資制度（最大７２００万円）などによって、比較的積極的に融資していただけます。

しかし、平均融資額は１０００万円程度。

現実的には、わたしたち「借りる側」の覚悟をズカズカと突き詰められます。

「ヤレるのか？　おい！」

という無言の圧を感じます。

心構えと準備

融資を受けようかなと思っていらっしゃる方は、まず次の点に気をつけましょう。

①クレジットやキャッシングの利用額は適正でしょうか？

②国民年金や保険料、税金等の滞納はありませんか？

③水道光熱費等は、通帳等で定期的にきちんと管理されてますか？

④開業のための余裕資金を持っていますか？

⑤開業前、開業後１年間の資金計画は立てていますか？

①クレジットやキャッシングの利用額について

ここにはもちろん「自動車ローン」や「住宅ローン」などの借入も含まれます。

公庫さんだろうが、銀行・信金・信組・農協・漁協等、すべての金融機関は、あなたの「借入状況」を（あなたの同意の上で）見ることができます。

いわゆるブラックリスト（「事故」などと呼ばれるモノ）に載っているかはもちろん、あなたかがいくら借りて、いつまでに返すのか、毎月の返済額はいくらか、ということもわかります。

しかも、面接時には、その質問をされます。

ちなみに、その仕組みを運営しているのが、指定信用情報機関と呼ばれる機関です。

［指定信用情報機関］でググってみると、ＣＩＣだとか、ＪＩＣＣだとか出てきます。

手数料を払えば、あなたの借入情報をすべて開示してくれます。

ただ、情報にも鮮度があり、古い完済情報等は消えてなくなっています。

わたしも以前はキャッシングなどをしていたので、当時は借入データがあふれていました。

いまは、まぁ、そこそこキレイだと思います。

創業を考えていらっしゃるなら、事故情報がないようなローン・クレジットの使い方をしましょう。

②国民年金や保険料、税金等について

あなたがどんなに現政権の政策がイヤでも、税金の滞納情報があると、公庫さんでは貸してくれないでしょう。

なんと言っても、日本政策金融公庫は「政府系金融機関」ですから。

ただ、生活資金や奨学資金などは、また別の問題なので、相談するのはアリだと思います。

③水道光熱費について

今では、通帳だけではなく、コンビニ払いやクレジット引き落としもできますので、『うちは通帳見ても、水道光熱費の引き落としはわからんよ』という方もいらっしゃるでしょう。

公庫さんでは、通帳を全部持ってきてくださいと言われます。

インターネット専業銀行の明細書もです。

誤魔化そうとすると、必ずバレれますので、全部持って行きましょう。

公庫さんの話によると、

『開業資金の数百万円が突然入金されている人がいる』

そうです。

いわゆる「見せ金」です。

タンス貯金です、親戚に借りましたなど、事実でなければ、あなたは嘘つきになるので、融資してもらえません。

当たり前ですね。

あなたも、嘘つきにお金を貸すことはしないでしょう？

わたしは包み隠さず持って行き、すべてを話しましたので、融資していただけましたが、

あぁ、こうやって矛盾点を引き出すんだなぁ……

と、公庫さんの話術に感心したものです。

④余裕資金について

上記③の「通帳全部もって来い」にも関わるのですが、

開業のための自己資金なのか、生活に必要なお金なのか、きちんと区別して管理しているか？

そういう点を見られているのではないでしょうか。

⑤開業前、開業後１年間の資金計画について　←ココ重要

創業計画書は必ず提出しなければならない書類ですが、ぶっちゃけ紙切れ１枚だけで、あなたを信用し、あなたにお金を貸してくれる人など、７０億分の１存在すれば良いほうでしょう。

むしろその人を大切にしてください。

現代はインターネット社会で、情報の時代です。

・開業のための市場調査のデータ

・各業種ごとの売上の平均データ

・都道府県・市区町村の人口分布データ、

・家族構成データなどなど、

あなたの開業を支えてくれるデータは星の数ほどあります。

日本政策金融公庫のホームページにも掃いて捨てるほどのデータあります。

だから、中途半端な開業（創業）計画では太刀打ちできないんです。

相手はコチラの何倍もデータを持っているわけですから。

ただし、あなたが個人的に調べ上げたデータ（店舗予定地の交通量・歩行者の数・予定地周辺の環境等）は、日本政策金融公庫でさえ持っていません。

推測される売上、それにかかる原価、家賃、人件費、水道光熱費……

あなたが徹底的に調べ上げて「売れる！」「儲かる！」と言える材料があれば、公庫さんは融資してくださいます。

そう、驚くほどあっさりと。

あなたの武器は、あなたのデータ、あなたの人柄、あなたの熱意なのです。

最初に書きましたが、

「アンタのヤル気を見せてくれよ！」

ってことなんです。

創業のアドバイスをしてくれる団体等

１）商工会・商工会議所

出店予定地やおすまいの市区町村でなくても、有益な情報をいただける商工会さんがあります。

［○○市　商工会］などとググってみましょう。

［商工会　創業］［商工会　起業塾］［商工会　補助金］などもオススメ。

２）よろず支援拠点

各都道府県に「よろず支援拠点」を設けていますが、そのバックアップしてるのが、独立行政法人中小企業基盤整備機構です。

ほぼ国が支援しているようなものですので、一度は目を通しておきましょう。

３）創業手帳

３）ベクターベンチャーサポート

同率で２つのサイトを載せていますが、よくわからない団体にアクセスするとセミナー料など、法外な金額を請求されることがありますので、ご注意ください。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

新発売の商品（10月21日）

発売待機中の商品

このブログのまとめ

この自販機は地域の皆様のリクエストで成り立っています

新発売！ファンタグレープ

発売待機中！スプライト

お待たせしました。

いや、お待たせしすぎたかもしれません。

某サイダーの完売後は”スプライト”になります。

発売予定価格は８０円です。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

新発売の商品（10月19日）

このブログのまとめ

この自販機は地域の皆様のリクエストで成り立っています

新発売①伊藤園黄金烏龍茶

「脂肪の吸収を抑える」特定保健食品の烏龍茶飲料。

香りに特化した黄金桂(8割)と鉄観音(2割)の厳選された茶葉を使用。

トクホなのにおいしい、香りを一新した黄金烏龍茶。

高温抽出で半発酵茶ならではの華やかな香りが楽しめる烏龍茶。

ガレート型カテキン90%含有（茶カテキン197ｍｇ当たり）。

カテキンはお茶に含まれる成分であり、中でもガレート型カテキンは、脂肪の吸収を抑える働きがあるらしいです。

日本人間ドック健診協会推薦。

新発売②デーリィスコールホワイト（愛のスコール）

甘酸っぱく爽やかな酸味が特徴の乳性炭酸飲料「スコール ホワイト」。

乳由来のまろやかな味わいで飲み応えがあり、かつ後口がスッキリ感じられる中身に仕上げられている。

発売当初より「愛のスコール」の愛称で、大人から子供まで親しまれているロングセラー商品。

昼食や休憩時のリフレッシュ飲料、愛のスコール。

甘酸っぱく爽やかな乳性炭酸飲料。

新発売③ダイドーブレンドプレミアム デミタスカフェモカ

デミタスらしい濃厚なコーヒーとミルクのベースに、

ベルギー産のショコラが合わさった上質なカフェモカ。

コーヒー豆量1.5倍（コーヒー規格(内容量100g中にコーヒー生豆換算で5g以上)の下限値との比較）。

エスプレッソ抽出。

※現在はコールド販売していますが、もう少し寒くなったらホット販売に切り替えます。

ご覧いただき、ありがとうございました。

またお会いしましょう。

株式会社のつくりかた（６）

法人設立ワンストップサービス

《このブログのまとめ》

・ワンストップだけん、失敗ばせんごと。

・注意事項とか、ちゃんと見ときんしゃい！

ワンストップにならなかった、わたし

みなさま、こんにちは。

株式会社五識　代表取締役の田中臣治です。

今回も、会社設立についてのきほんの「き」です。

ご存知の方は、すっ飛ばしてください。

わたしは、法人設立ワンストップサービスを利用して株式会社をつくりました。

法人設立ワンストップサービス

国としては、どんな人がどんな会社を作って、どういうことをしているのか、を把握したいのです。

そのため、下記の書類が一気に「お役所」へ飛んでいきます。

・定款→公証役場→法務局

・設立登記申請

・開業届→国税庁、都道府県、市区町村

・インボイス登録

・免税事業者申請

・協会けんぽ健康保険申請

・厚生年金申請

・労災事業所申請

・雇用保険申請

などなど……

コソッと事業を始めたい人には向いていません。

また、すでに個人事業主として事業をされている場合は、少し手続き方法が異なるので、注意事項等をよくお読みください。

わたし自身は、従業員がいませんので、労災申請・雇用保険の申請はしていません。

また、申請時にうまくいかなかったのは、

・法人印の印鑑登録→法務局の出張所にて、紙ベースで申請。

・協会けんぽと厚生年金の申請→とてもわかりづらかったので、協会けんぽの担当者に電話で聞きながら記入し、申請。

印鑑登録はＰＤＦまで作成していたのに、同時申請を設定してなかったという凡ミス。

健康保険と厚生年金は「報酬額」を決めないといけなかったこと、扶養者（妻や子ども）の収入やマイナンバー等が必要だったことで、全く考えておらず、失敗。

下記のページを参考にしてください。

厚生年金保険料率

協会けんぽ　都道府県毎の保険料額表

法人設立ワンストップサービスに必要なモノ

まずは、よくある質問をご覧ください。

「法人設立ワンストップサービス」ウェブマニュアル

準備するもの（ハード面）

・ネット接続されているパソコン（スマホでもできるらしいが……わたしはＰＣでした）

・マイナンバーカード

・マイナンバーカードを読み取れるカードリーダー（スマホでもできるらしいが……）

準備するもの（ソフト面）

・《定款》のＰＤＦ……公証役場の公証人から添削してもらって、きちんと修正したもの。

・《発起人の決定書》のＰＤＦ

・《払込証明》のＰＤＦ……払込金が振り込まれた口座の通帳の「表紙を開いた状態」「見開き表紙裏（口座番号や支店名が書かれたページ）」「振り込まれた日付や金額がわかるページ（見開き）」

・《就任承諾書》のＰＤＦ

・Pay-easy（ぺいじー）が使える口座　←意外と重要

・何度も同じことを入力する『気力』　←少しは改善されているかも？

公証役場？　公証人？

わからなかったらググってみましょう。

ごく簡潔に書くと、

あなたが作った文書（定款や遺言や契約書など）を公式に認めてくれる役所と人です。

公証役場一覧　を見てみましょう。

定款の書き方なども掲載されていますね。

設立する会社の住所を管轄する公証役場を探します。

公証役場に電話、または、メールを送ります。

『会社設立を考えているので、定款を１度見ていていただきたいのですが』

丁寧に、簡潔に伝えましょう。

メールの場合は定款の案（ＰＤＦ）を添付しても良いと思います。

その際に、設立予定時期を尋ねられたり、実質的支配者について尋ねられたりします。

実質的支配者に関する書類は、上記の公証役場一覧のページにリンクがありますので、よく読んで準備しましょう。

設立予定時期は、「ワンストップサービス」の手続きと、公証人の認証が同時進行になりますので、お互いに都合のよい日時（※）を調整します。

（※）法人設立ワンストップサービスでは、手続きがすべて終わってから、データが送信される設定です。

手続きには、早くても３０分、遅いと１時間以上、入力に時間がかかります。

その時間を逆算して日時を設定しましょう。

たとえば、11月11日午前10時から「ワンストップサービス」の入力を始めたら、すべての入力が終わる時間（例：午前11時30分）をメドに、公証人の都合とあわせます。

当然ですが、相手にも都合があるので、早めに添削、早めに予約をしておきましょう。

続きは次回に。

またお会いしましょう。